Que dit la réglementation sur la vidéosurveillance en copropriété en 2026 ?

De plus en plus de copropriétés s’équipent d’un système de vidéosurveillance pour lutter contre les vols, le vandalisme et garantir une meilleure sécurité aux résidents. L’installation d’un tel système doit cependant obéir à une réglementation très stricte, que nous vous proposons de découvrir en détails.

Loi informatique et libertés et RGPD en 2026

La mise en place d’une vidéosurveillance en copropriété doit respecter les dispositions du règlement général européen sur la protection des données, qui est entré en application en 2018. Celui-ci complète et renforce les dispositions de la loi Informatique et Libertés de 1978.

Obligation d’information

L’affichage de panneaux d’information doit obligatoirement se faire lors de l’installation de caméras de surveillance en copropriété pour respecter le RGPD. Ceux-ci doivent avertir les résidents et les visiteurs qu’ils sont filmés dès leur entrée dans les lieux et que les images sont enregistrées. L’affichage peut être complété par des informations complémentaires accessibles via un site internet ou un affichage complémentaire, comme un règlement intérieur, consultable facilement.

Exigences concernant l’affichage

Selon la CNIL, ou Commission Nationale sur l’Informatique et les Libertés, l’affichage obligatoire concernant la présence d’une vidéosurveillance au sein d’un immeuble ou d’une résidence doit comporter un certain nombre d’informations.

Tout d’abord, il faut préciser la finalité du traitement des données, c’est-à-dire de l’enregistrement des images. Dans le cas de la copropriété, la finalité est la sécurité des personnes et des biens.

Les panneaux doivent indiquer la durée de conservation des images de vidéosurveillance. Celle-ci ne devrait pas excéder un mois, selon la CNIL. L’affichage doit aussi notifier l’existence de droits d’accès aux images de vidéosurveillance de la copropriété, dans le cadre des dispositions du RGPD sur la vidéosurveillance et de la loi Informatique et Libertés.

Le nom et les coordonnées du responsable du traitement des données doivent ainsi clairement être indiqués pour permettre l’exercice de ces droits.

Dans le cas d’une résidence gérée par des copropriétaires, ce sont généralement les coordonnées du syndic qui figurent sur l’affichage. Mais si le gestionnaire de l’immeuble a désigné un DPO, ou délégué à la protection des données, au sein de son organisation, ce sont ses coordonnées qui figurent sur les panneaux d’affichage relatifs au dispositif de vidéosurveillance.

Enfin, l’affichage doit mentionner la possibilité d’exercer un recours auprès de la CNIL en cas de litige.

Où peut-on filmer sans enfreindre la réglementation de la vidéosurveillance en copropriété ?

Peut-on mettre une caméra dans le hall d’immeuble ?

Le principe est simple : une copropriété peut filmer des espaces communs à des fins de sécurité, mais elle ne doit pas filmer les portes d’appartements ni des éléments de vie privée (balcons, terrasses, fenêtres).

Concrètement, il est généralement possible d’installer une caméra dans le hall d’entrée, ainsi qu’aux accès ascenseurs, ou dans certains locaux communs (local vélos, local poussettes), à condition que le cadrage reste strictement utile à la sécurité.

A-t-on le droit de filmer un couloir d’étage ou les portes d’appartements ?

En règle générale, non. Filmer un couloir d’étage conduit très souvent à capter les portes des logements, ce qui est considéré comme une atteinte disproportionnée à la vie privée.

C’est l’un des points les plus fréquents de non-conformité en copropriété, car même une caméra orientée “vers le sol” ou “vers le fond du couloir” peut enregistrer des allées et venues identifiables.

Si l’immeuble rencontre des problèmes de sécurité récurrents, la solution pour respecter la réglementation de la vidéosurveillance en copropriété consiste à déplacer la surveillance vers des zones plus faciles à justifier : l’entrée, le sas, le palier d’ascenseur ou la cage d’escalier, avec un angle de vue limité à la zone à sécuriser.

Quand c’est nécessaire, l’installation doit aussi prévoir un masquage de certaines zones (ou un cadrage strict) afin d’exclure les accès privatifs.

Peut-on filmer le parking, la cour ou l’entrée de l’immeuble ?

Concrètement, il est possible d’installer une vidéosurveillance dans un parking souterrain ou extérieur, à l’entrée de l’immeuble ou dans la cour. Ces zones sont généralement plus simples à rendre conformes car elles concernent des espaces communs où le besoin de sécurité est plus évident (dégradations, vols, intrusions).

L’important est de limiter la capture à la zone réellement utile : éviter de filmer l’intérieur des véhicules, les fenêtres des appartements donnant sur la cour, ou des espaces voisins qui ne relèvent pas de la copropriété.

En pratique, plus le cadrage est précis et plus la finalité est claire, plus le dispositif a de chances d’être accepté en assemblée générale et de rester conforme à la réglementation de la vidéosurveillance en copropriété dans la durée.

Sur le plan opérationnel, cela passe par un plan d’implantation (zones filmées / zones exclues), une règle d’accès aux images, et une durée de conservation limitée.

CNIL et vidéosurveillance en copropriété : guide pratique pour les démarches administratives en 2026

En règle générale, une copropriété est une propriété privée, qui n’est pas accessible au public. Parfois, le public a accès aux locaux sous vidéosurveillance, qui peuvent abriter par exemple le cabinet d’un praticien libéral ou un commerce. La réglementation est différente dans ces deux cas.

Le vote en assemblée générale : indispensable, et à bien cadrer

La CNIL est claire : l’installation de caméras dans une copropriété doit faire l’objet d’un vote en assemblée générale.

Dans la majorité des copropriétés, l’installation est généralement votée à la majorité de l’article 24 (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance), notamment quand il s’agit de sécurité et de préservation de l’immeuble.

Il faut savoir que si une résolution prévoit la transmission des images aux forces de l’ordre, ce n’est pas le même vote. La loi prévoit une décision spécifique (article 25, m) pour autoriser cette transmission dans les conditions prévues par le Code de la sécurité intérieure.

Enfin, il existe un “piège” fréquent. Si l’installation des caméras de vidéosurveillance est susceptible de porter atteinte à la jouissance des parties privatives (par exemple en permettant d’observer les allées et venues vers des appartements), on entre dans une zone de contentieux où la prudence est maximale, alors le projet doit être revu (champ réduit, déplacement de la caméra, masquage) et le syndic a intérêt à sécuriser juridiquement la décision.

Cas de l’immeuble en copropriété inaccessible au public

S’il y a présence de vidéosurveillance et contrôle d’accès en copropriété, les caméras filment des lieux non ouverts au public (par exemple un hall dont l’accès est contrôlé, un parking réservé aux résidents, un local vélos fermé), on est alors dans une logique RGPD. Il n’y a pas de “déclaration CNIL” à faire, mais il faut respecter les obligations de protection des données, tenir un registre et organiser les droits des personnes.

L’accès à l’immeuble doit donc être restreint. L’installation d’un contrôle d’accès dans la copropriété, par exemple un interphone, un digicode, etc. doit être réalisée.

L’immeuble ne doit pas abriter non plus un local recevant du public comme celui d’un professionnel de santé ou autre.

Cas de l’immeuble accessible au public

Une copropriété est considérée “ouverte au public” si l’accès est possible à toute personne sans restriction (par exemple hall sans contrôle d’accès). Dans ce cas, si les caméras filment un lieu ouvert au public (hall sans digicode/interphone, accès libre, ou configuration réellement accessible “sans restriction d’accès”), il faut une autorisation préfectorale : le régime n’est plus le même. La CNIL renvoie d’ailleurs vers la procédure en ligne du ministère de l’Intérieur.

C’est un point à traiter sérieusement avant tout déploiement du système de vidéosurveillance en copropriété : si votre immeuble a un commerce, un cabinet ou un flux régulier de personnes extérieures, la question n’est pas “est-ce que je peux installer des caméras ?”, mais “dans quel régime je suis, et quelles démarches je dois faire avant la mise en service ?”.

Vidéosurveillance sur la voie publique

Si les caméras de vidéosurveillance d’une copropriété filment la porte d’accès à l’immeuble ou un parking extérieur, il faut les orienter de sorte qu’elles ne puissent pas filmer directement l’espace public. Dans le cas où la vidéosurveillance filme une partie de l’espace public, cela fait basculer le cadre vers un régime d’autorisation et il faut demander une autorisation auprès de la préfecture.

En pratique, on évite cette situation en travaillant le positionnement, l’orientation et, si besoin, le masquage de zones.

La méthode pour éviter les litiges et rester conforme à la réglementation de vidéosurveillance de copropriété

Idéalement, un projet d’installation d’une vidéosurveillance en copropriété se déroule comme ceci : on part d’un besoin concret (incidents, intrusions, dégradations), on définit des zones pertinentes à filmer sans jamais viser les parties privatives, puis on prépare une résolution d’assemblée générale claire (finalité, zones, durée de conservation, personnes habilitées, prestataire, budget).

On anticipe ensuite l’information des personnes via les panneaux, on paramètre la conservation sur une courte durée, on sécurise l’accès (comptes nominatifs, journalisation si possible) et on formalise la gestion des demandes d’accès aux images.

C’est exactement ce qui fait la différence entre une installation “qui rassure sur le moment” et un dispositif réellement utile, dissuasif et défendable en cas de contestation.

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FAQ

Peut-on installer une vidéosurveillance dans une copropriété ?

Oui, c’est possible mais à certaines conditions. Il faut que le dispositif poursuive une finalité légitime (sécurité des personnes et des biens), reste proportionné, et respecte les règles applicables. Pour se faire, il faut un vote en assemblée générale, une information claire des personnes filmées (panneaux), une durée de conservation limitée et un accès aux images strictement encadré

Le vote en assemblée générale est-il obligatoire ?

Le vote en assemblée générale est indispensable. La majorité dépend de la nature exacte de la résolution : pour des travaux liés à la conservation de l’immeuble et à la sécurité physique des occupants, la référence courante est l’article 24 (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance). Si la résolution inclut la transmission des images aux forces de l’ordre, il existe une décision spécifique prévue par l’article 25 (m).

Combien de temps peut-on conserver les images ?

La CNIL indique que la durée de conservation ne devrait pas excéder un mois et que, dans la majorité des cas, quelques jours suffisent. Si un incident survient et qu’une procédure est engagée, les images utiles peuvent être extraites et conservées le temps de la procédure, avec une traçabilité des opérations.

Qui a le droit de visionner les images ? Les copropriétaires peuvent-ils y accéder librement ?

L’accès ne doit pas être libre pour tous les résidents. La CNIL précise que seules des personnes habilitées (par exemple syndic, conseil syndical, gestionnaire, gardien) doivent pouvoir consulter les images, selon des règles claires. Les personnes filmées conservent toutefois un droit d’accès aux images sur lesquelles elles apparaissent, dans le respect des droits des tiers.

A-t-on le droit d’enregistrer le son avec les caméras ?

En copropriété, l’enregistrement audio est généralement à proscrire : un dispositif de vidéosurveillance doit rester limité à ce qui est nécessaire et l’audio augmente fortement l’atteinte à la vie privée.

Sources :

• “Des caméras peuvent-elles être installées dans ma copropriété ?” – CNIL
• “La vidéosurveillance – vidéoprotection dans les immeubles d’habitation” – CNIL
• Loi du 10 juillet 1965, article 24 – Légifrance
• Loi du 10 juillet 1965, article 25 (m) – Légifrance